Орендна плата при зміні власника

Орендна плата при зміні власника

Орендна плата при зміні власника нерухомості розташованої на орендованій у міста земельній ділянці, як одна із проблем українського бізнесу. Викликане це впершу чергу самою орендованою земельною ділянкою під нею. Після укладання договору купівлі-продажу для сторін розпочинається складний період відносин між собою, містом, фіскальними органами, тощо. Наша з Вами ціль з’ясувати хто саме з набуття права власності на будівлю, зокрема: є землекористувачем, хто сплачуватиме податки за користування землею, як продавцю позбутися статусу орендаря земельної ділянки й вийти з поля зору фіскальних органів, як покупцю підтвердити свій статус і зафіксувати за собою звання орендаря земельної ділянки?

Перш за все про регулювання.

Так, положеннями ч. 2 ст. 120 Земельного та ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексів України встановлено, що до особи, яка набуває право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право користування земельною ділянкою, на якій їх розміщено, на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що були в попереднього землекористувача.

Частиною 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташовано такий житловий будинок, будівлю або споруду.

Вказані вище статті законодавства вводять в оману читачів своєю «простотою», оскільки останні передбачають обов’язковий перехід права користування землею в разі відчуження будівлі, проте не встановлюють процедури такого переходу. У зв’язку із чим виникають логічні запитання, що робити із цим ДФС, місцевим радам, судам, нотаріусам, як застосовувати положення на практиці?

Через відсутність врегульованого механізму переходу права користування земельною ділянкою розпочинається хаос.

Досить часто на практиці це вирішується тим, що сторони договору домовляються між собою, наприклад продавець й надалі сплачує оренду плату, яку покупець пізніше йому компенсує. Інколи, покупець розпочинає процедуру переукладення договору оренди земельної ділянки з місцевою радою. Але найбільш поширеним випадком є той, у котрому покупець нічого не робить задля вирішення ситуації та ігнорує останню. Так, подекуди продавець який перебуває на обліку в органах вимушений сам звертатися до ради міста із проханням розірвати договір оренди землі. Рада в більшості випадків йому відмовляє. Далі розпочинається судова плутанина, результатом чого є потрачений час, нерви, фінанси, які в результаті не вирішують проблеми орендаря.

Упродовж цього всього, ДФС вимагає вносити плату за землю з осіб, які відповідно до їх даних являються орендарями.

Щодо судової практики.

Розглянемо окремі рішення суду касаційної інстанції, які внесли вагомий вклад в регулювання питання оренди земельної ділянки, яким досить багато уваги приділила професійна юридична спільнота, задля встановлення, наскільки складними й непродуманими для правозастосування є чинні норми законодавства, які регулюють перехід права оренди земельної ділянки під придбаною нерухомістю. Звертаємо увагу, що суди в цей проміжок часу ухвалювали й інші рішення, які носили інші прецеденти, но факт протирічь викладених в постановах залишається фактом, який заслуговує уваги.

До Вашої уваги цитати судів касаційної інстанції:

Постанова Вищого господарського суду України від 20.05.2015 р. у справі № 5024/2507/2011 (справа за зустрічним позовом стосувалася визнання за товариством з обмеженою відповідальністю права постійного користування земельною ділянкою, але теза суду, має ширший характер, який стосується всіх прав на землю):

«…Таким чином, земельним законодавством не передбачено автоматичного переходу прав на земельні ділянки, а вимагається оформлення прав на них за певною процедурою, яку не можна підміняти судовим рішенням».

Постанова Вищого господарського суду України від 15.04.2015 р. у справі № 28/5005/5627/2012 (зазначена справа стосувалася скарги на дії державного виконавця й опосередковано стосувалась земельних відносин):

«Колегія суддів Вищого господарського суду України зазначає, що у відповідності із ст. 377 Цивільного кодексу та ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на будівлю, споруду, що знаходиться на земельній ділянці, наданій у користування, до набувача переходить право користування відповідною земельною ділянкою в тому ж обсязі, що був у попереднього землекористувача. Однак при цьому договір оренди земельної ділянки попереднього власника нерухомого майна не припиняється автоматично, а новий власник може вимагати переоформлення права користування земельною ділянкою на себе у встановленому чинним законодавством порядку».

Постанова Вищого господарського суду України від 24.11.2015 р. у справі № 910/6339/15-г (вказана справа стосувалася позову колишнього власника будівлі про розірвання договору оренди з Київською міською радою):

«…при виникненні у іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без «оформлення» припинення права будь-якими актами та документами. Вказана норма є імперативною, і відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, оскільки має місце заміна сторони у зобов’язанні. Тобто у всіх випадках переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає у набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній об’єкти».

Далі практика Верховного Суду, яка є обов’язковою до використання усіма суб’єктами владних повноважень. Так, в Постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 19.06.2018 р. у справі № 922/3655/17 висвітлено наступне:

«…Відповідно, новий власник об’єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки.

Ураховуючи викладене, відчуження частини об’єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, не є підставою для внесення змін до договору оренди, зокрема в частині розміру орендної плати, зважаючи на те, що договір у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов’язки, зокрема зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, а тому після відчуження частини об’єкта нерухомості та його державної реєстрації за іншими особами ТОВ «Офіс 2000» не повинно сплачувати орендну плату за частину земельної ділянки, користувачем якої не є».

Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 07.11.2018 р. у справі № 910/20774/17:

«24. Підсумовуючи викладене, Суд зазначає, що після відчуження об’єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов’язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. Отже, після відчуження об’єктів нерухомості позивачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов’язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.

<...>

26. При цьому Верховний Суд наголошує, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі»

Керуючись підходом Верховного Суду маємо:

  • продавець будівлі втрачає, а покупець набуває статусу орендаря земельної ділянки автоматично з моменту укладення договору купівлі-продажу нерухомості;
  • відсутність документального підтвердження заміни орендаря земельної ділянки не є доказом того, що заміна не відбулася, – заміна відбувається в порядку закону;
  • якщо відчужують частину об’єкта нерухомості, то до покупця в пропорційній частці переходить право оренди частини земельної ділянки, на якій розміщено відповідне майно;
  • орендну плата при зміні власника нерухомості не сплачує її продавець;
  • покупець будівлі має сплачувати за користування земельною ділянкою саме орендну плату, а не земельний податок.

Як висновок зазначаємо, що актуальна практика, на нашу думку, є показником врегульованого конфлікту інтересів між продавцем, покупцем та містом. А Верховним Судом розглянуто справи не з формальним підходом, що є гарним знаком для бізнесу.

Чи надовго питання орендна плата при зміні власника вирішено? Дізнаємось.

Наразі пропонуємо Вам наші послуги з вирішення аналогічних проблем. Звертайтесь!